Ev Alırken Nelere Dikkat Etmeliyiz?

Ev almak kolay değil. Yıllarca çalışıp para biriktirdiniz, belki biraz da borçlandınız ve nihayet bir ev alabilecek duruma geldiniz. Hem içinde yaşarken güvenli ve mutlu olabileceğiniz hem de bir gün satarsanız sizi pişman etmeyecek bir eve sahip olmak için nelere dikkat etmelisiniz? Sizin için emlak uzmanlarına sorduk ve konuyu iyice araştırdık. Ev almadan önce bu yazımızı mutlaka okuyun ve hatta ev bakmaya giderken yanınızda bulundurup o evin tek tek burada anlatılanlara ne kadar uyduğunu kontrol ederek kararınızı verin.

Aceleci Olmayın, Araştırmacı Olun

Emlakçınız bu durumdan memnun olmayacaktır. "Çok düşünme, ne kadar çok düşünürsen o kadar kararsız olursun. Al geç, bak bunu kaçırma." Bu cümle emlakçıların en sevdiği nasihatlardandır ancak siz buna aldırmayın, hiç acele etmeyin ve etraflıca araştırın. Ev alma işini birkaç güne sıkıştırmayın. Kendinize zaman tanıyın. Gözünüz sürekli internetteki ve gazetelerdeki ilanlarda olsun. Göreceksiniz zamanla hangi özelliklerdeki ve neredeki ev kaç lira eder konusunda güncel bilgi sahibi olacaksınız.

Aynı Semtte Aynı Büyüklükte Ev Aynı Fiyatta Olmayabilir

Aynı semtte hatta aynı sokakta, aynı yaşta ve aynı metrekare büyüklüğünde olan evlerin arasında bile fiyat farkı olduğunu göreceksiniz. Çünkü bir evin fiyatını etkileyen çok sayıda değişken mevcuttur. Şu semtte evlerin metrekare fiyatları şu kadar şeklinde bir yorum yapılamaz. Bu yazımızı okumaya devam edin. Ne çok etkenin olduğunu şaşırarak göreceksiniz. Eğer size bu semtte evlerin metrekaresi şu kadar lira, buna göre bu ev de bu kadar lira diyen olursa aldırmayın. Aşağıdaki maddeleri incelemeye devam edin.

Emlak Sitelerinin Müdavimi Olun. Bol Bol İlan İnceleyin

İnternetteki ilanları takip edin, gazetelerdeki konut ilanlarını takip edin ve bol bol emlakçıları dolaşın. Bunların üçünü birden yaparak her yönden bilgi almak yararınıza olacaktır.

İnternetteki emlak sitelerinde bol bol ilan bulabilirsiniz. Bu ilanları semtine, metrekare büyüklüğüne, yaşına, fiyat aralığına göre sıralatabilir ve oturduğunuz yerden resimlerini de inceleyerek alternatiflerinizi belirleyebilirsiniz. Tek tek ev gezmek yerine bu şekilde toplu olarak görme ve bilgi alma imkanına sahip olacaksınız. Bugün pek çok emlak sitesinin çok gelişmiş arama ve sıralama kriteri mevcut ve bu devirde yazıyor olmanız bu yönden büyük şans.

İnternetteki ilanların bir kısmı gerçeği yansıtmayabilir. Pek çok kişi evinin gerçek ederinden daha yüksek fiyata internete satılık ilanı veriyor. Gerçekte çok da niyetli değiller ama o fiyatı veren olursa neden olmasın? Çoğu sitenin bireysel yani sahibinden ilanlar için para almaması buna yol açabiliyor. Ancak ne kadar çok ilanı incelerseniz bunları eleyip o kadar gerçek bilgi sahibi olma şansınız yükseliyor. Kimi evlerin fiyatları da ederinden çok daha düşük konuyor. Bu da özellikle müşteri avlamak için özellikle bir kısım emlakçıların başvurduğu bir yol. Siz o evin fiyatını düşük bulup kaçırmamak için arıyorsunuz, o ev satıldı ama ona yakın başka yerlerimiz de var gelin görüşelim diyorlar. Maksat müşteri kapmak. Öyle ki bizim araştırmalarımızda aynı emlakçının aynı ev resimleriyle 50.000 TL ye de 60.000 e de kısaca her 10.000 TL lik dilimle fiyatı artırarak ilanı olduğunu gördük. Maksat her fiyat aralığında müşterinin karşısına çıkmak. Tabi bu arada gerçekten işinin erbabı ve dürüst emlakçılara lafımız yok.

Kısaca özetlersek, ne kadar uzun süre ne kadar çok ilanı incelerseniz, gerçekte o muhitte o özelliklerdeki evler kaç tl konusunda bilgi edinme şansınızı yükseltmiş olursunuz.

İşte Madde Madde Dikkat Edeceğiniz Hususlar

• - Deprem sonrası zemin etüdü yapılmış mı?
  
  Almak istediğiniz daire kullanılmışsa öncelikli dikkat etmeniz gereken nokta, deprem sonrası zemin etüdünün yapılıp yapılmadığıdır. Binanın temelinin durumu gözden geçirilmelidir. Gerekirse bina yetkililerinden kontrol amaçlı zemin etüdüne ilişkin belgeler istenebilir.



• - İnşaat kalitesi: Demirden çimentoya, sıvadan işçiliğe kadar bütün unsurlar inşaatın kalitesini oluşturur. Bunlar fiyata etki eder.



• - Malzeme kalitesi: Kapı, pencerede, elektrik ve su tesisatında kullanılan malzemenin belli markaların ürünleri olması konutun fiyatını artırır. İthal markalar (Çin hariç) yerli markalara oranla daha değerlidir.



• - Yapım yılı: Binanın yapıldığı yıl. Binanın kullanıldığı süre uzadıkça konut fiyatları düşer. (Türkiye´de 1999´dan sonra yapılan binalar, deprem yönetmeliğine göre yapıldığı için, fiyatı daha yüksek olur.)



• - Bina özelliği: Binanın apartman veya bağımsız ev olması fiyat üzerinde etkilidir. Apartmanlarda arsa payı az olduğu için fiyat düşük olur. Villa da ise arsa alanına göre inşaat alanının yoğun olması fiyatı yükseltir.



• - Dış cephe:
  Akrilik boyalı, BTB kaplı, cam giydirme veya saiding kaplı olması daire veya binanın değerini değiştirir. Dış cephesi nasıl ve mantolaması var mı? Mantolama hangi malzemeden yapılmış? Dairenin içine bakmadan önce yine kontrol etmeniz gereken unsurlardan birisi de binanın dış cephesidir. Dış cephe mantolamasının yapılıp yapılmadığı, yapıldıysa hangi malzemelerin kullanıldığı araştırılmalıdır. Özellikle zemin katında rutubet, derin çatlak gibi olumsuz faktörler gözden geçirilmelidir.



• - Evin hangi cepheye baktığı, günün hangi saatlerinde güneş aldığı, aydınlandığı öğrenilmelidir. Güneş görmeyen karanlık odası var mı? Güneş görmeyen oda fiyatı düşürür. Güney cephe her zaman güneş aldığından en tercih edilen cephedir.



• - Arsa alanı: Konuta düşen arsa payı önemli. Bu pay arttıkça fiyat da artar.
  Örnek Arsa Payı Hesaplaması: Satın alınacak gayrimenkulun arsa alanı 500 M2 ise ve size düşen arsa payı 20/1000 hisse payınız var ise hesaplama yöntemi 500/1000=0,5 oranını 20 pay ile çarpınız 20 x 0,5=10 m2 sizin dairenize düşen arsa payı miktarınızdır.



• - İnşaat alanı: Binanın oturum alanının arsaya oranı küçüldükçe konut değerlenir.- Toplam kullanım alanı: Konutun kullanım alanı arttıkça fiyat artar.- Net alan: Oda, salon, koridor ve balkonun toplam alanı. Net alanın büyüklüğü değerini artırır.



• - Isınma ve güneş alma durumu: Binanın ısıtılmasında kullanılan yöntem fiyata etki eder. En pahalısı A tipi binalarda kullanılan fancoil sistemi. Bundan sonra sırasıyla kat kaloriferi, merkezi kalorifer , doğalgaz soba ve normal sobayla ısıtılan konutlar geliyor. Konutun güneş alıp almaması, alıyorsa günde kaç saat aldığı önemlidir. Ayrıca konutta güneş almayan odaların bulunması konutun fiyatını düşürür. Her zaman için güney cepheli daireler ile kuzey cepheli daireler arasında mutlaka satışlarda fark vardır. Aynı bedele daire alırken güney cepheli olanı tercih ediniz.



• - Tapu durumu: Konutun tapusunun ortak veya müstakil olması fiyat üzerinde etkilidir. Müstakil tapulu evler her zaman için ortak tapulu evlere göre avantajlıdır. Kat irtifaklı Kat mülkiyetli Tapu olması halinde bankalardan konut kredileri almada kolaylık sağlar. Satarken de avantaj sağlar.



• - Kat: Konutun bulunduğu kat fiyat açısından önemlidir. Bodrum, giriş, bahçe katı ve en üst katlardaki konutların değeri her zaman düşük olur.- Oda sayısı: Konutun fiyatını etkileyen bir diğer önemli faktör de oda sayısı. Oda sayısı ve odaların kullanılışlı olması fiyatı artırır.



• - Evin masrafı var mı? Varsa bu masraf ne seviyelerde olacak. Bu rakam kafanızda canlandıktan sonra, evin ıslak mekanları olarak tanımlanan banyo, tuvalet ve mutfaktaki su tesisatları ilk olarak gözden geçirilmelisi gereken noktalardan biridir. Eğer ufak da bir problem varsa su tesisatçısının kontrol etmesi evi satın alırken pazarlık payını artırabilir ve size ilerde masraf da çıkarmayabilir. Ardından evin içinde kullanılan ahşap ve demir doğramaları kontrol etmemiz gerekmektedir. Cam ve pencerelerde kullanılan doğramaların markası ve teknik özellikleri de kontrol edilmelidir. Doğamaya ne kadar masraf yapacağımız yada kullanılan malzemenin kalitesi, yine pazarlık payını artıracak en büyük etkenlerin başında gelmektedir. Daire içinde kullanılan ankastre ürünler varsa bunların da marka - modellerini, çalışıp çalışmadığını kontrol etmemizde fayda var. Banyoda kullanılan seramik, duş ekipmanlarının dayanıklılığı gözden geçirilmelidir.
• 
  
  
• - Çevredeki okulları araştırın.
  Okul çağında çocuğunuz olmasa bile yine de çevredeki okulları araştırın. Evi satmak istediğinizde, potansiyel alıcı çevredeki okul durumunu araştıracaktır. İyi okullara ulaşım kolaylığı olan semtlerde gayrimenkul fiyatları genellikle artma eğilimindedir.



• - Ulaşım: Özellikle büyük şehirlerde, konutun ulaşım durumu önemli bir faktördür. Metro, otobüs - minibüs gibi toplu taşıma araçlarına ve duraklarına uzaklığı önemlidir. Otoyol, havaalanı, istasyon gibi şehirlerarası ulaşıma yakın olması da önemlidir. Konuta ulaşımın kolay ya da zor olması fiyata etki eder. Otoyollarına yakınlığı Metro bulunması veya ilerde metro geçme ihtimali gibi değerlere de dikkat etmek gerekir.



• - Alışveriş merkezlerine uzaklık: İhtiyaçlarınızı karşılamak için alışveriş yerlerine yakın olması tercih edilir. Çarşı, pazara yakınlık önemlidir.- Sosyal tesisler: Spor alanları ve toplantı salonları. Sosyal tesisler konuta değer katar. Konut alırken sosyal tesislerden hissenizin olması halinde alacağınız konut daha fazla değer kazanır.



• - Yeşil alan: Konutun değerini yükseltir. Çevre düzenlemesi her zaman fiyatı artırır.



• - Mevkii: Binanın bulunduğu semt ve ilçe. Konutun bulunduğu semt fiyatlandırma açısından çok önemlidir. İyi ve seçkin muhitlerde, konutların fiyatı her zaman için daha yüksek olur.



• - Manzarası: Deniz,doğa, yeşil alan gören konutlar her zaman daha pahalıdır.



• - Güvenlik sistemi: Binada güvenlik sistemi varsa, bu fiyatı olumlu yönde etkiler.



• - Kapıcı dairesi: Binada kapıcı dairesi, villada müştemilat bölümü değerini artırır.



• - Asansör: Asansörlü binalardaki konutlar, her zaman için daha kıymetlidir.



• - Hidrofor ve su deposu: Konutta su deposunun ve hidrofor sisteminin bulunması konutun değerini artırır.



• - Otopark: Binanın kendine ait açık veya kapalı otoparkı olması konuta değer katar. Ayrıca tapuda otopark alanında hisseniz olduğu görülmesi de bina değerini yükseltir.



• - Havuz: Binanın yüzme havuzunun olup olmaması fiyat üzerindeki etkilidir. Yüzme havuzlu site ve apartmanlarda konutlar daha pahalıdır.



• - Özel dekorasyon: Konutta dekorasyon ve dekorasyonun kalitesi fiyatı yükselten etkenler arasındadır.



• - Şömine ve barbekü: Konutta şömine ve barbekü bulunması, konutun fiyatını yükseltir. Şömine ve barbekülü villa ve daireler, bu özelliğe sahip olmayan konutlara göre her zaman daha kıymetli olur.



• - Balkon: Konutlarda aranan özelliklerdendir. Genişliği ve birden fazla olması fiyatını etkiler.



• - Aidat: Merkezi ısıtma ve güvenlik gibi etkenler aidatları yükseltir. Alınan hizmetlere göre aidatların düşük olması konutun bulunduğu apartmanın ve sitenin değerini artırır. Alınan hizmete göre aidatın yüksek olması konut açısından dezavantajdır.



• - Prim getiri potansiyeli: Konutun orta ve uzun vadede prim yapabilecek noktalarda olması fiyatına olumlu yönde etki yapar.



• - Kira geliri ve satış kabiliyeti etkileri: Konutun kiraya verildiğindeki getirisinin yüksek olması fiyatını artırır. Ayrıca satılmak istendiğinde hemen satılabilmesi de konutun fiyatı üzerinde olumlu etkiye sahiptir.



• - Gelir ve getiri durumu: Alacağınız konutun kira getirisi ile aldığınız bedel arasındaki kıyaslamayı mutlaka yapınız.100,000 TL'ye aldığınız bir konutun kira getirisini 10 yıl yani 120 aya bölünüz 100,000 / 120 ay= aylık olması gereken kira bedeli 833 tl olursa iyidir bundan yukarıda olursa çok daha iyidir.



• - Komşularınız: Alacağınız konutta komşularınızı tanıyınız. Atalarımız, Ev alma Komşu Al demişler. Bina hakkında bilgi almak amacıyla binadaki birkaç kişinin kapısını çalınız. Hem bina ile ilgili birkaç sorunuzun cevabını yerinden öğrenmiş olursunuz hem de müstakbel komşularınız hakkında görüşünüz olur.- Satıcı ve konutu imal eden firma güvencedir. Size konutun satışında danışmanlık eden firmanın ve şahısların mutlaka iyi seçilmesi, inşaatı yapan firmanın araştırılması da önemlidir.

Konu Resmi İçin Teşekkür (Thanks For The Image): PhotoMIX Ltd. adlı kişinin Pexels'daki fotoğrafı